今回はフェーズ６「 土地の仕入れ 」の大切なポイント七項目の第五項目『 周辺環境に配慮する事. 』のお話を致します。
前回はフェーズ６「土地の仕入れ 」の第四項目『 地盤地図を見て杭の長さが２０メートル以上になる土地は工事費が割高になるので購入は控える事。 』の大切さを私の今までの経験を通して具体的に御説明致しました。前回では分譲マンションや建売戸建の用地選定で地盤が悪いと工事費が割高になり、今後来るであろう大地震の影響を受け、建物の損壊につながりかねないと警鐘を鳴らしました。特に準大手や中堅ディベロッパーがこの様な土地で新規分譲マンションや建売戸建の事業をいたしますと、かなりリスクが高いと御説明致しました。
今回はフェーズ６「 土地の仕入れ 」の第五項目です。毎回、申し上げていますが、準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーにとっては用地の仕入れを誤れば会社の存続に影響を及ぼします。ですから、今回のタイトルは『 周辺環境に配慮する事. 』に致しました。今回も私の今迄のマンションや建売戸建の設計業務に基づき、販売時点の経験則ですので、準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーはこれから用地仕入れをする場合には購入予定用地周辺を綿密に調査を行なう事です。す。
毎回、申し上げましていますが、私は２０００年に体調を崩し「 東急設計コンサルタント 」設計部長を辞し退職致しました。「 東急設計コンサルタント 」在籍中に数多くのマンションの設計・監理の経験が現在では私の財産です。そして、２００２年に「 碓井建築オフィス 」を設立し、その後現在までに十数社の準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーの分譲マンションや建売戸建団地の用地買収のコンサルティングも沢山行い、これらの経験を踏まえて、準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーに今回も用地選定では絶対に周辺環境に配慮する事が大切です。
分譲マンションや建売戸建の顧客の８割は物件の周辺に御住いの方々です。地元に御住いの方々はその物件周辺環境は良く知っていますので、もし物件の近くに嫌う傾向がある施設が存在していれば購入は控えてしまいます。極端に申し上げれば、嫌う傾向がある施設の近くの物件は、８割弱の顧客を失ってしまうのです。ですので、これから申し上げる嫌う傾向がある施設近くの用地は仕入れない様にすべきです。
さて、購入者が嫌う傾向がある施設とはどの様な施設かを具体的に羅列致します。
分譲マンションや建売戸建の購入者が嫌う傾向がある施設は「 高速道路 」「 主要幹線道路 」「 鉄道の線路 」「 高圧線及び鉄塔 」「 煙や悪臭を放つ工場」「 廃棄物処理場 」「 下水処理場 」「 火葬場 」「 斎場 」「 飛行場 」「 軍事基地 」「刑務所及び拘置所 」「 ガスタンク 」「 火薬類貯蔵施設 」「原子力関連施設」「 風俗店 」「 遊技場 」等が有ります。
これらの嫌う傾向がある施設でもっとも販売物件に影響を及ぼすのは「 高速道路 」「 主要幹線道路 」「 鉄道の線路 」「 高圧線及び鉄塔 」「 飛行場 」です。特に「 高速道路 」「 主要幹線道路 」「 鉄道の線路 」「 高圧線及び鉄塔 」が物件用地の直ぐ脇に有る場合は最悪です。
どんなに、遮音対策や電磁波の対策を施しても、その物件は工事費が嵩む上に克つ、嫌われます。
「 高速道路 」「 主要幹線道路 」の近くは２４時間うるさいですし、ディーゼルエンジンの煤煙で洗濯物が汚れ外に干せません。
「 鉄道の線路 」脇の物件は電車が通る度に、建物が若干揺れを起こします。また架線とパンタグラフで火花が発生いたしますと、テレビの画面が揺れたり致します。駅から近い「 鉄道の線路 」では電車がブレーキをかけますので、鉄の車輪とブレーキシューが高圧でこすれて、鉄粉等を撒き散らすので、上記と同じく洗濯物は干せません。唯一救われるのは深夜の終電から始発までの間だけです。
「 高圧線及び鉄塔 」脇は私の経験では特に電力会社の高圧線よりも鉄道会社( ＪＲ等 )の高圧線の方が電磁波対策をした建物でも、朝のピーク時にテレビやパソコンの画面が揺れたり致します。
以外に見落とされがちなのが「 飛行場 」です。特に米軍や航空自衛隊の「 飛行場 」周辺です。都下には結構この施設が有り要注意です。軍用機が離陸の時にはかなり大きな音を発生させます。私が大昔に設計した分譲マンションの敷地が離陸空路の真下で、竣工後１０ヶ月でやっと売り切った苦い経験があります。
「 煙や悪臭を放つ工場」「 廃棄物処理場 」「 下水処理場 」が近くに有りますと、悪臭の問題が生じます。更に「 煙や悪臭を放つ工場」「 廃棄物処理場 」は大型のトラックやゴミ回収車が頻繁に通りますので、うるさくて危険です。
「 火葬場 」「 斎場 」周辺はほぼ１年中、霊柩車等が通りますので気分が良いものではありません。また「 墓地 」や「 宗教施設 」が周辺に有る場合も要注意です。
「 ガスタンク 」「 火薬類貯蔵施設 」「原子力関連施設」周辺は地震等で、万が一爆発したらたまったものでは有りませんし、その様なイメージをいだかれます。
「刑務所及び拘置所 」や「 少年鑑別所 」周辺は護送車が頻繁に通りイメージが良くないのです。
「風俗店」や「遊技場」等の周辺はお子様がいる家族には嫌われます。
上記の理由でこれらの購入者が嫌う傾向がある施設周辺の物件は避けられます。用地買収前に事前に周辺環境の調査を充分に行なって購入者が嫌う傾向がある施設の有無を確かめて下さい。
特に中堅ディベロッパーは昨今、用地選定を誤ると、会社自体の存続にかかわります。
再度申し上げます。購入者が嫌う傾向がある施設が近くにある土地( 用地 )の仕入れは絶対に避けて下さい。
次回、第３９回はフェーズ６「 土地の仕入れ 」の大切なポイント七項目の第六項目『工場跡地は土壌汚染を調査してから購入する事。 』をお話いたします。
次回も期待して戴ければ幸いです。
追伸：小生、１０月２６日に講談社より「９９％のマンションは買う価値なし！」という本を上梓致しました。御読み戴き、私が良いと言っている条件を満たし、１％の買う価値の有るマンションを供給してください。読後、に感想や御意見がございましたら、このコラム下に有ります「碓井民朗氏の経営コラムに関するお問い合わせ」にアクセスして下さい。お待ちしています。
以上
碓井民朗
