第39回　工場跡地は土壌汚染を調査してから購入する事。

今回はフェーズ６「土地の仕入れ」の大切なポイント七項目の第六項目『工場跡地は土壌汚染を調査してから購入する事. 』のお話を致します。

前回はフェーズ６「土地の仕入れ」の第五項目『周辺環境に配慮する事. 』の大切さを私の今までの経験を通して具体的に御説明致しました。前回では分譲マンションや建売戸建の用地選定で購入者は地元の方が多いので周辺環境悪いと良く知っていますので売れ行きが悪くなるので注意が必要と具体的に御説明いたしました。

特に準大手や中堅ディベロッパーが周辺環境が悪い用地で新規分譲マンションや建売戸建の事業をいたしますと、かなりリスクが高いと御説明致しました。

今回はフェーズ６「土地の仕入れ」の第六項目です。毎回、申し上げていますが、準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーにとっては用地の仕入れを誤れば会社の存続に影響を及ぼします。ですから、今回のタイトルは『工場跡地は土壌汚染を調査してから購入する事』に致しました。今回も私の今迄のマンションや建売戸建の設計業務に基づき、販売時点の経験則ですので、準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーはこれから用地仕入れをする場合に工場跡地の場合は土壌汚染を調査して結果を見てから購入する事です。

毎回、申し上げましていますが、私は２０００年に体調を崩し「東急設計コンサルタント」設計部長を辞し退職致しました。「東急設計コンサルタント」在籍中に数多くのマンションの設計・監理の経験が現在では私の財産です。そして、２００２年に「碓井建築オフィス」を設立し、その後現在までに十数社の準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーの分譲マンションや建売戸建団地の用地買収のコンサルティングも沢山行い、これらの経験を踏まえて、準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーに今回も用地選定では絶対に工場跡地の場合は事前に土壌汚染を調査してから購入する事が大切です。

最近、分譲マンションや建売戸建団地の用地は工場跡地が多いのです。

この処、都市部近郊の工場移転によって跡地の再開発をすることが多くなりまして、工場跡地で重金属類や揮発性有機化合物等の土壌汚染やこれに伴う地下水の汚染が次々に発見されるようになったのです。この為に具体的対策の法的な整備が必要となり２００２年に「土壌汚染対策法」が制定されました。

「土壌汚染対策法」とは大雑把に申し上げますと「使用が廃止された有害物質使用特定施設に係る工場または事業場」「土壌汚染のおそれがある土地の形質の変更が行われる場合に一定規模以上( ３０００平方メートル )の土地の地歴から土壌汚染の可能性が高い土地であり、調査が必要と命令された土地」「土壌汚染による健康被害が生ずるおそれのあると都道府県等が認める土地」の３つの土地が対象になり、これらの土地は指定機関に依頼し、「土壌汚染状況調査」の実施を行い地方自治体に報告しなければならなくなりました。

その結果、指定基準に不適合の場合は汚染された土地の「汚染除去工事」を行なわなければ、建物が建てられなくなったのです。

この「土壌汚染状況調査」や「汚染除去工事」にかかる時間と費用負担は大変なものです。

特に準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーの分譲マンション事業や建売戸建団地事業は時間とお金との勝負です。ですので、工場跡地等の用地買収は避けた方が賢明だと思います。

次回、第４０回はフェーズ６「土地の仕入れ」の大切なポイント七項目の最後の第七項目『遺跡調査指定地はお金と時間がかかるので購入しない方が良い』をお話いたします。

次回も期待して戴ければ幸いです。

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