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不動産

第96回 1階住戸スラブ下は高さ1メートル以上の空間を確保する。

売れる住宅を創る 100の視点

今回も前回と同じフェーズ8「 モノづくり 」の「 こだわり 」です。その第6項目の『 購入者へのメンテナンスへの配慮 』5項目中の最初の第1項目である『 1階住戸スラブ下は高さ1メートル以上の空間を確保する。 』に関してのお話を致します。
 
前回はフェーズ8の「 モノづくり 」に於いて、その第5項目の『 内覧会で売主側の要注意事項  』の大切さを認識して戴く目的でこのコラムに於いて4項目用意致しました中の最後の第4項目めの『 内覧会直前に送附された「変更事項書類」に要注意。 』の御説明を致しました。
 
今回は「 分譲マンション 」に於いて工事監理や建築工事内容等の良し悪しに依って、既に購入された方々が、売主及び事業主の「 モノづくり 」に関して住まわれた方々への将来のメンテナンスへの配慮や姿勢を問われていますので、『 1階住戸スラブ下は高さ1メートル以上の空間を確保する。 』の内容を皆様に詳しく御説明致します。
 
さて、今回も建築家として、私が最も得意とする「 モノづくり 」における商品企画や基本計画等と共に設計者としましての工事監理に於いて、工事竣工時点での大切な細かい「 こだわり 」の御説明であります。
 
「 分譲マンション 」や「 分譲戸建 」の住戸の商品計画への「 モノづくり 」に対する「 こだわり 」に於いて事業主( 売主 )が購入者( 入居者 )へ配慮された商品が製造されているか否かが、既に購入された方々のメンテナンスの難易度に依って事業主( 売主 )への大変大きな判断基準になりますので、今回もよく御覧下さい。
 
さて、このコラムで毎回申し上げていますが、この処大手ディベロッパー、準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーの顕著な傾向は、購入者( 入居者 )へ配慮有る良い商品を作って分譲している良心的なディベロッパーと、販売力や販売員の体力の強さや物件収支の数字のみに頼って「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」等を企画・販売しておりますディベロッパーとの「 2極分化 」がかなり進みまして、それが顕著になりました。
 
現在、販売力や販売員の体力の強さと物件収支の数字のみに頼って分譲している事業主( 売主 )に於いては、かなり多くの完成在庫住戸を抱え、苦戦を強いられています。
その結果売れずに超大手ディベロッパーでさえも、竣工後1~3年以上の「 完成在庫住戸 」がかなり多いのが現状です。
 
ですので、完売させる為及びにも、今回の『 1階住戸スラブ下は高さ1メートル以上の空間を確保する。 』は参考になり、更に事業主( 売主 )への信頼性の基準になりますので熟読して欲しいと思います。
 
更に、現在の不動産業界は益々、資本主義の原点である「 弱肉強食 」の傾向が強くなり「 超大手、大手ディベロッパーの寡占化 」がどんどん進み、その結果、新規に販売する物件が購入者( 入居者 )への配慮が乏しい準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパー等は超大手ディベロッパーに吸収合併させられております。
 
準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーが、これら将来にわたり、それらの超大手や大手ディベロッパーに対し、独立独歩で対峙し勝負するには、分譲予定物件の商品企画等の「 質 」と「 モノづくり 」に関してはトコトン細かい所まで購入者への配慮をし、「 こだわり 」や「 誠意 」を持って魅力有る商品を作り、完成させ、入居後もメンテナンスの、やり易い物件にならなければ価格競争の渦に巻き込まれてしまいます。
 
その様に致しませんと大きく値引きし売却する事に依って、損益を計上し「 倒産 」( 破産では無い )や悪くすると「 破産 」の危機をむかえるのでは…と危惧致しております。
 
そう、ならない為には、購入者への細かい配慮( 誠意・こだわり )が感じられる「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」を供給していかなければ生き残れないでしょう。
 
準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーは「 新規分譲マンション 」の「 設計基準書 」や「 マンション工事基準書 」を独自に製作し、毎年見直をし、良い方向へ変えなければなりません。
 
具体的に申し上げれば、購入予定者が事業主( 売主 )の「 こだわり 」や「 誠意 」等の配慮を敏感に感じとり、購入意欲が湧いてくる物件を分譲する様な会社にしなければなりません。
 
そして入居後も購入者( 入居者 )が満足し、クレームの起きない良い商品を作り続ける事やメンテナンスが容易で、且つ費用のかからない事で知名度を上げなければならないでしょう。
 
私の経験では、例え万が一、クレームが生じましても、購入者への対応を迅速に誠実に行えば「 雨降って地固まる 」で誠意や信頼度の回復が可能なのです。
 
ちなみに、メンテナンスの難易度もクレーム対象になるのです。
 
事業主( 売主 )の誠意と信頼が感じられ入居後もクレームの起きない良い商品を作り続ける事に依り、潜在顧客の信頼度も高まりますので「 価格 」や「 ブランド 」での販売競争にならずに済むのです。
 
その結果、不動産業界や一般社会に於いても良い評判や良い評価や評判を得る事ができ、生き残れる道だと実感しております。
 
これらの事を継続されていれば、自ずと会社の信用度が高まり「 ブランディング形成 」( ブランドを高める事 )に結びつき「  超大手、大手ディベの寡占化  」に対抗できます。
 
その様に事業を続けていけば、準大手ディベや中堅ディベが、超大手、大手ディベロッパーに対峙し対等に勝負できる個性の有る会社になると私は確信しております。
 
そして、今回御説明致します顧客への細かい配慮である竣工・入居後に行いますメンテナンス作業に於いて難易度が低く費用が安くて済みます『 1階住戸スラブ下は高さ1メートル以上の空間を確保する。 』の項目を良く御覧戴いて「 新規分譲マンション 」建物の設計内容、工事監理や工事内容等に反映されれば、魅力的で同業他社物件と差別化された良い商品になるのでは…と思い御説明致します。
 
この様な細かい配慮の有る商品を長期間供給し続けていけば、準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーも不動産業界だけでなく、一般の社会に於いても会社名や「 ブランド 」名の知名度も上がり販売におおいに寄与すると確信致しております。
 
ですので、今回の私のコラム96号『 1階住戸スラブ下は高さ1メートル以上の空間を確保する。 』を参考にされて細かい入居後にも配慮の有る「 モノづくり 」を継続する事は、不動産業界の中で超大手や大手ディベロッパーと同様、又はそれ以上に世間は評価すると思います。
 
それでこそ、準大手や中堅ディベロッパーが生き残れる唯一の道だと私は確信しております。
 
「 継続は力なり 」です。そして特に準大手や中堅の売主及び事業主には、このコラムでは毎回申し上げていますが「 誠実に勝る近道無し 」を心がけて戴きたいものです。
 
もはや現在、日本全国で約1000万戸以上、首都圏( 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県 )だけでも約500万戸弱以上もの空き家が有る不動産業界で、準大手や中堅ディベロッパーが超大手や大手ディベロッパーに勝てるのは供給戸数の数よりも商品企画や工事内容等で顧客への配慮が有る「 質 」や「 こだわり 」だけだと確信しております。
 
その様な「 良質 」の商品を世に出す為にも、今回のタイトルの「 モノづくり 」第6項目の『購入者へのメンテナンスへの配慮 』5項目中の最初の第1項目であります今回のコラム『 1階住戸スラブ下は高さ1メートル以上の空間を確保する。 』の内容を事業主( 売主 )や設計者が取り入れて戴ければ、購入者( 入居者 )への細かい配慮の判断基準となると信じております。
 
今回の内容は、特に潜在顧客の売主評価への判断に多いにつながる大切な事です。
 
手前味噌になりますが、今回も私が今迄約30年以上手がけました「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」等の設計業務、工事監理業務や設計監修業務の経験に基づいた「 経験工学 」で大変貴重なお話なのです。
 
準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーの方々は、特に今回のコラム96号『 1階住戸スラブ下は高さ1メートル以上の空間を確保する。 』の内容を良く理解し「 新規分譲マンション 」等の建築工事内容に十分取り入れて下さい。
 
そして更に、これも毎回何度も申し上げていますが、「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」の計画時点で実行して戴きたい事が有ります。
 
それは、私が今までの設計業務、工事監理業務や設計監修業務の経験を踏まえて申し上げたい事で、準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーは、絶対に『 製造・販売・管理一体 』の体制で商品企画を行う事です。
 
「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」等の商品企画会議では製造部門、販売部門と管理部門が一体になって戴きたい事です。
 
その理由は販売部門や管理部門が顧客の生の声を商品企画会議で発言し製造部門に伝え、その内容が良ければ商品説明の内容等に反映できるからなのです。
 
更に、「 分譲マンション 」に於ける入居後への難易度の高さも『 1階住戸スラブ下は高さ1メートル以上の空間を確保する。 』の内容を販売部隊の方々が良く理解し、具体的に顧客に対して自信を持って同業他社の物件との差別化を「 セールストーク 」できるからなのです。
 
前置きがいつも長くて申し訳ございません。
 
今回は分譲物件の内覧会に於いて、重要な配慮であります『 1階住戸スラブ下は高さ1メートル以上の空間を確保する。 』をこれから具体的に御説明致します。
 
今回は特に購入者( 入居者 )が既に購入された「 新規分譲マンション 」のメンテナンスを行う際の難易度が事業主( 売主 )サイドにとっては重要な顧客への配慮の事なのです。
 
さて今回の『 1階住戸スラブ下は高さ1メートル以上の空間を確保する。 』は先日話題になりました、東京都の「 豊洲市場 」の問題とほぼ同じ内容です。
 
マンションに限らず通常の建物の最下階の下にはメンテナンスや配管等の点検が、やり易くなる様に人間が入れる高さ約1m以上の空間が必要なのです。
 
具体的に申し上げますと、最下階のスラブ( 鉄筋コンクリート造の床板 )下面より下方向に約1m以上の所に耐圧盤( 建物の荷重を接している地盤面に伝える盤 )を設け、メンテナンスや点検の作業員や監督者が入れる様にする空間が必要だという事です。
 
そして、その空間へメンテナンス等の人間が出入りする為に、建物下の地中梁の高さを1.8m以上にしなければなりません。
 
その理由は建築基準法の「 構造基準 」に於いて、梁に穴を空ける場合は梁の高さの1/3以下にしなければならないとの規定が有るからです。
 
人間が通れる最小の穴の直径は60cmです。
 
ですので梁の高さ1.8mの1/3は60cmなのです。
 
建物の最下階スラブの下には公道下に埋まっています、給水管、ガス管や排水管が横に引かれてきています。
 
これらの管と建物内の竪の給水管、ガス管や排水管とを最下階スラブ下で接続しているのです。
 
マンションも全く同様です。
 
この竪配管と外部よりの横引き配管の接続部分が損傷したり、建物内の竪配管に支障が起きました時にはメンテナンス要員がこの空間に入って補修しななければなりません。
 
その結果、約30年前頃から建設された多く良心的なマンションは「 1階住戸スラブ下は高さ1メートル以上の空間を確保 」しているのです。
 
この空間は絶対に必要なのです。
 
今回、コラム第96号では『 1階住戸スラブ下は高さ1メートル以上の空間を確保する。 』の御説明を致しました。
 
この上記の内容は「 新規分譲マンション 」の企画・基本計画等、工事チェックやメンテナンスを行う上では、とても重要で大切な事柄ですので、是非参考にして戴きたいと存じます。
 
私は、常に超大手や大手ディベロッパーは一流とは限らないと私は言っております。
 
私の建築的価値観での独断で申し上げれば、一流と評価できますディベロッパーはほんの数社しか有りません。ほとんどが三流ディベロッパーなのです。
 
一流のディベロッパーは常に購入者( 入居者 )への細かい配慮が行き届いた質の良い「 分譲マンション 」や「 分譲戸建 」等を供給しています。
 
何度も申し上げています様に、不動産の分譲事業で一番大切なのは事業主( 売主 )の信用と顧客に対する細かい配慮や物件の質の良さです。
 
準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーにとって「 超大手、大手ディベロッパーの寡占化 」に対抗し勝つ為には分譲物件の質の良さ、顧客への気遣いや細かい配慮及び将来クレームが生じない「 分譲マンション 」や「 分譲戸建 」を作り続ける事なのです。
 
ですので、毎回何度も注意を促しておりますが、商品内容の質やクレーム等で信用を落とすのは一瞬ですが、再度信用を築くには最低10年以上はかかります。
 
この事もよく肝に銘じて下さい。
 
次回、第97回はフェーズ8の「 モノづくり 」第6項目の『 購入者へのメンテナンスへの配慮 』5項目中の第2項目である『 窓ガラスは全て住戸内から清掃可能にする。 』に関してのお話を致します。
 
次回の内容も期待して戴ければ幸いと存じます。
以上。
 
 
次回の内容も期待して戴ければ幸いと存じます。
 
以上。
 
 
 
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