前回の第２３回はフェーズ３の「 顧客の声を知る 」の最終編で『 インターネットの「マンションコミュニティー」等での自社や自社物件の評価を見て直すべき事は直す事。 』でした。
今回は今まで２３回の内容の実現に向けた設計事務所選定の重要さの御説明を致します。
このコラムを読まれているディベロッパーの方々の多くは、設計事務所の選定は上司や用地取得部署からの申し送りで決めていると思います。長年付き合っている設計事務所は自社にとっては、「 ツーカーの仲 」で仕事が進め易いのですが、計画内容は一向に進歩しないマンネリ化したものに陥っています。
用地取得部署から推薦された設計事務所は、マンション用地や戸建用地の仕入れ前に「 ボリュームチェック図 」( 購入予定地にどれ位の規模のものが建つかの検証図 )を何件も無料奉仕で画かされた設計事務所です。
私の経験では「 ボリュームチェック図 」作成には原価で最低２０万円位かかります。内訳は現地調査費用、役所ヒアリング費用、作図及び建築概要書作製費用、人件費やコピー等の諸経費です。これらの作業をさせられて無料奉仕で、克つ何件もやらされたら設計事務所は「 火の車 」です。当然「 ボリュームチェック図 」の作成を５件位無料で画かされれば、１件位は「 設計及び工事監理 」の仕事を貰わなければ割に合いません。
特に中堅ディベは、経費節減で「 ボリュームチェック図 」の作成を無料で設計事務所へ依頼しています。こういう悪弊を止めなければいつまでたっても、良い商品企画や良い設計のマンションを分譲する事はできません。永遠に中堅ディベで終わってしまいます。
私が以前、在籍し設計部長をしていました「 東急設計コンサルタント 」では、毎年クライアントである、マンションディベロッパーの見直しを行なっていました。まず「 ボリュームチェック図 」の作成を２件以上無料で依頼してくる中堅ディベロッパーには営業活動を行なわない事にし、その様なディベから「 設計及び工事監理 」の依頼がきたら受注する事にしました。大手ディベに対しては「 ボリュームチェック図 」の作成費用( 原価 )を請求する事を伝え、それをＯＫしてくれた会社のみ付き合う事に致しました。大手ディベの場合はそうでも致しませんと、毎週位に「 ボリュームチェック図 」作成依頼がきまして、年間に４～５００万円位無料奉仕になります。
受注産業の端くれとしてはチョット、高飛車なスタンスですが、一流のディベは「 ボリュームチェック図 」作成を有料でお願い致しますと、理解してくれます。一流ディベの中には「 いままで東急さんに無料でボリュームチェック図を御願いして申し訳なかったです。だいたい、無料で動くのは地震だけですよね…。今後は用地を吟味してから、ボリュームチェック図の作成を有料で御願い致します。 」と言って下さる会社が有りました。一流と言われているディベ( 大手とは限らない )は「 東急設計コンサルタント 」の「 ボリュームチェック図 」作成有料化に理解を示してくれました。
大手ディベでも三流ディベは「 ボリュームチェック図 」作成を有料にするなら、今後はお付き合いできないと言われました。「 東急設計コンサルタント 」にとっては願ったり叶ったりです。その様な大手ディベの過去の「 ボリュームチェック図 」作成費用と受注金額を検証致しますと、粗利も出ていない赤字に近い状況でした。現在、それらの大手ディベは半数が倒産しています。例え、生き残っていても良いマンションを分譲していませんので、完成在庫の山状態で、虫の息です。
この様に「 ボリュームチェック図 」作成を無料で依頼し、常に受ける設計事務所は三流です。建築家としてのプライドや何の提案も無くただ、ディベの言う通りの図面を作製し、日銭を稼いでいるのです。ですので発注する側のディベも一向に進歩しないのです。
私はこのコラムで過去にも書きましたが、設計事務所の選定如何に依ってディベのレベルが左右されるので、とても大切な事です。過去のしがらみを一度チャラにすべきです。
設計事務所の選定に当たっては「 日経アーキテクチャー 」誌等で毎年「 設計事務所ランキング表 」を発表しています。そしてその記事の中に「 設計事務所の受注に占めるマンションの受注割合の表 」が有ります。マンションの受注が高い設計事務所に「 設計及び工事監理 」を依頼すれば、色々なディベと仕事をしていますので、経験豊富ですし良い提案型プランを作成してくれます。設計料は多少割高ですが、その様な設計事務所に仕事を依頼すれば、社員の質が向上しますし、世間の評価も上がってきます。
私の見る限りお奨めの設計事務所は３社です。三菱地所設計、日建ハウジングシステムと東急設計コンサルタントです。この中の１社に新規分譲マンションの「 設計及び工事監理 」を依頼すれば、間違いなく良いマンション・売れるマンションの設計をしてくれます。一度試してみては如何ですか。
