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不動産

第57回 「 コの字型 」配棟「 F字型 」配棟と「 E字型 」配棟は避けた方が良い

売れる住宅を創る 100の視点

今回は前回と同じフェーズ8の「 モノづくり 」ですが第3項目の『 ソフト面やハード面 』13項目中の第4項目である、分譲マンションの配棟計画の注意点である『 「 コの字型 」配棟「 F字型 」配棟と「 E字型 」配棟は避けた方が良い。 』のお話を致します。

前回はフェーズ8の「 モノづくり 」の『 ソフト面やハード面 』13項目中の第3項目である『 住戸へのアクセス方式について 』に関してのお話を致しました。
 
「 モノづくり 」に於いて住まいの『 ソフト面やハード面 』の充実を図るという事で13項目用意致しました。今回はその第4項目で分譲マンションの商品企画・基本計画及び基本設計の基本となる『 「 コの字型 」配棟「 F字型 」配棟と「 E字型 」配棟は避け
た方が良い。 』と言う事を、皆様に具体的に詳しく御説明致します。
 
前回のおさらいを致しますと「 モノづくり 」での重要な事である『 ソフト面やハード面 』に於いて分譲マンションで売れ行きをとても左右する『 住戸へのアクセス方式について 』の内容を御説明致しました。
 
さて、今回も私が建築家として最も得意とする「 モノづくり 」への「 こだわり 」であります、分譲マンション設計の第一段階となる商品企画・基本計画時点で売れ行きに影響を及ぼす、購入者に配慮した「 気遣い 」についての大切なお話を致します。
 
このコラムで、毎回申し上げています様に、最近は準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーにとっては、良い商品を作るディベロッパーと販売力の強いディベロッパーとの「 2極分化 」が進み、販売力のみに頼っているディベロッパーにとっては大変な時期が到来する兆候が表れていますので要注意なのです。
 
更に、不動産業界は「 超大手、大手ディベの寡占化 」が進んでいます。これらの会社を凌駕する為には是非、分譲予定物件の「 モノづくり 」には「 こだわり 」を持って、顧客が喜ぶ細かな所に気遣いや配慮を行き届かせ、クレームの出ない良い商品を作り続ける事が大切です。良い商品を作り続ける事に依り消費者の信用を勝ち取って販売をし、良い評判が立ち、会社の信用度が一般社会でもおおいに高まり「 ブランディング形成 」( ブランドを高める事 )になります。
 
それにつれて一般消費者のあいだでの会社の知名度も上がり、不動産業界で超大手や大手ディベを凌駕でき、準大手や中堅ディベロッパーの生き残れる道だと思います。
 
その様になる為にも、今回のタイトルの「 モノづくり 」第3項目の『 ソフト面やハード面 』の13項目中の最初の第4項目である『 「 コの字型 」配棟「 F字型 」配棟と「 E字型 」配棟は避けた方が良い。 』の内容は分譲マンションでの売れ行きを左右する大事な要点です。ですから商品企画・基本計画時点に於いて是非知っておいていなければならない内容ですので熟読し実践して戴きたいと存じます。
 
今回も私が今迄手がけました新規分譲マンションや建売戸建等の設計業務の経験に基づいた大切なお話です。準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーの方々に分譲マンションの商品企画・基本計画時点に於いて『 「 コの字型 」配棟「 F字型 」配棟と「 E字型 」配棟は避けた方が良い。 』に「 こだわり 」を持つ事が如何に大切で販売状況を左右するかを理解して戴きたいと思います。これから詳しく具体的に御説明させて戴きます。
 
私の業務や経験を踏まえて申し上げたい事は、毎回申し上げていますが、準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーは、これからは絶対に『 製販一体 』の体制で分譲マンションや分譲戸建の商品企画業務を遂行して戴きたいと思います。
 
そして今回の『 「 コの字型 」配棟「 F字型 」配棟と「 E字型 」配棟は避けた方が良い。 』の配棟に依るディメリットの内容を販売の方々にも良く知って戴きたいと思っております。
 
さて、本題である『 「 コの字型 」配棟「 F字型 」配棟と「 E字型 」配棟は避けた方が良い。 』を具体的に御説明致します。
 
通常、分譲マンションの配棟は「 I字型 」配棟か「 L字型 」配棟で構成されています。処が、マンション用地がかなり広く、容積率が大きい場所で、高さ制限や日影規制が厳しいですと、「 I字型 」配棟や「 L字型 」配棟では容積率の99.9%消化が困難になってきます。
 
その様な場所で新規分譲マンションの配棟計画でよく見受けられますのが「 コの字型 」配棟「 F字型 」配棟「 E字型 」配棟なのです。
 
しかし、これらの「 コの字型 」配棟「 F字型 」配棟「 E字型 」配棟で計画された新規分譲マンションはことごとく惨敗しています。
 
理由は、最近のマンション購入予定者は良く勉強していますので「 コの字型 」配棟「 F字型 」配棟「 E字型 」配棟それぞれのディメリットを良く知っています。
 
詳しく御説明致しますと「 コの字型 」配棟の場合、コの字の縦線部分が真南向きですと、上下2本の横線部分は真東向きか真西向きになります。
処が敷地形状や全面道路に依って、まず99.9%縦線部分が真南に向きになる事は無いのです。ですからコの字の上下2本の横線部分のどちらかが東北東向きか西北西向きになってしまうのです。
 
特に新規分譲マンション購入予定者で一次取得者の方は非常に日照にこだわりを持っていますので、東北東向きや西北西向きの住戸の購入は避けます。
 
その結果、東北東向きや西北西向きの住戸の大部分が売れ残り最後は「 バナナの叩き売り 」状態に陥り、赤字物件となってしまうのです。
 
「 F字型 」配棟「 E字型 」配棟も同様ですが更に自己日影( 同じ建物に依る日影 )に依り多くの住戸の日照が阻害されるのです。
 
都心3区( 千代田区、港区、中央区 )を購入される方は、あまり住戸の日照にはこだわりませんが、山手線の外側や郊外に建つ新規分譲マンションを購入される一次取得者の方は住戸の日照にはとてもこだわりますので、「 コの字型 」配棟「 F字型 」配棟「 E字型 」配棟は避けた方が良いと申し上げているのです。
 
ここで、「 コの字型 」配棟「 F字型 」配棟「 E字型 」配棟を避けた方が良いのは分かっているが、ではどの様にしたら容積を99.9%消化できるのか?…と言われる方がいらっしゃると思いますので、その方法を御説明致します。
 
私の経験に依る、まず第一の方法は「 L字型 」配棟と「 コの字型 」配棟での専有延面積を算出致します。「 コの字型 」配棟の専有面積が「 L字型 」配棟の専有面積より約15%未満の増加でしたら、「 L字型 」配棟にし、容積率を目一杯消化せずに計画を進める事です。
 
その理由は、「 コの字型 」配棟にし、専有面積を約15%増やしたところで、売れない住戸を多く作り工事費も嵩むからです。これは私が何度も実際に経験した事で、専有面積の販売価格合計と施工延床面積に依る総工事費をシミュレーションで算出し、売れ残る可能性の高い住戸の総価格をマイナスすると歴然と納得がいきます。
 
次に第二の方法は、「 I字型 」配棟か「 L字型」配棟で「 総合設計制度 」を活用し、高さ制限の緩和の活用をしたり、「 一団地申請 」を行い分棟して容積率を99.9%消化するのです。手続き等で若干、時間とお金がかかりますが、良い売れる分譲マンションができます。これも私が何度も経験して成功しております。
 
上記の事を良く噛みしめて、「 コの字型 」配棟「 F字型 」配棟「 E字型 」配棟をせず新規分譲マンションの計画を構築されれば、必ず良い売れる分譲マンションが供給できると思います。
 
何度も申し上げています様に、不動産事業で一番大切なのは売主の信用と顧客に対する配慮です。準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーにとって「 超大手、大手ディベの寡占化 」に対抗し勝つ為には顧客へ気遣いのあるマンションを作り続ける事です。しかし注意しておきたいのは、クレーム等で信用を落とすのは一瞬ですが、再度築くには最低10年はかかります。この事は肝に銘じて下さい。
 
次回はフェーズ8の「 モノづくり 」第3項目の『 ソフト面やハード面 』13項目中の第5項目である『 コンセプトに基づいた住戸プランは良い。 』に関してのお話を致します。
 
次回も期待して戴ければ幸いと存じます。
 
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