今回は前回と同じフェーズ８の「 モノづくり 」です。その第３項目の『 ソフト面やハード面 』１３項目中の第５項目である、分譲マンションや分譲戸建ての商品計画上で最も重要で販売に影響を及ぼす住戸計画の注意点『 コンセプトに基づいた住戸プランは良い。 』のお話を致します。
前回はフェーズ８「 モノづくり 」の『 ソフト面やハード面 』１３項目中の第４項目である『 「 コの字型 」配棟「 F字型 」配棟と「 E字型 」配棟は避けた方が良い。 』に関してのお話を致しました。
「 モノづくり 」に於いて、住まいの『 ソフト面やハード面 』の充実を図るという事で１３項目用意致しました。今回はその第５項目で分譲マンションや分譲戸建ての商品企画で最も販売に影響を及ぼす『 コンセプトに基づいた住戸プランは良い。 』と言う事を、皆様に具体的に詳しく御説明致します。
前回のおさらいを致しますと「 モノづくり 」での重要な事である『 ソフト面やハード面 』に於いて分譲マンションで売れ行きをとても左右する『 「 コの字型 」配棟「 F字 」配棟と「 E字型 」配棟は避けた方が良い。 』の内容を御説明致しました。
さて、今回も私が建築家として最も得意とする「 モノづくり 」への「 こだわり 」であり、分譲マンションや分譲戸建ての設計以前のコンセプトの作成と、そのコンセプトに基づいた商品企画・基本計画及び住戸プランの作成が如何に大切かの御説明致します。
商品企画時点で的を得た魅力的なコンセプトを打ち出し、それに沿った商品作りを行う事は販売に大きな影響を及ぼします。
このコラムで、毎回申し上げています様に、最近の準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーの傾向は、良い商品を作って分譲しているディベロッパーと、販売力のみ強いディベロッパーとの「 ２極分化 」が進んでいる様に感じられます。販売力のみに頼っているディベロッパーにとっては大変な時期が到来する兆候が表れていますので危惧致しております。
更に、不動産業界は「 超大手、大手ディベの寡占化 」が進んでいます。これらの会社を凌駕する為には是非、分譲予定物件の「 モノづくり 」にはトコトン「 こだわり 」を持って、顧客に購入意欲をかきたてる良い商品を作る事が大切です。良い商品を作り続ける事に依り潜在顧客の信用を勝ち取り、不動産業界に於いて良い評判を立てて、更に会社の信用度を増せば「 ブランディング形成 」（ ブランドを高める事 ）になり「 超大手、大手ディベの寡占化 」に対峙できる様になる事です。
的を得た魅力的な良い商品作りを継続されていれば、一般消費者の社会で会社名や「 ブランド 」の知名度も上がりますので、先程申し上げました様に不動産業界の中で超大手や大手ディベロッパーと同様に世間は評価致しております。それでこそ、準大手や中堅ディベロッパーが生き残れる道だと思います。
その様になる為にも、今回のタイトルの「 モノづくり 」第３項目の『 ソフト面やハード面 』１３項目中の最初の第４項目である『 コンセプトに基づいた住戸プランは良い。 』の内容は分譲マンションや分譲戸建てでの売れ行きを大きく左右する重要な事なのです。
今回も私が今迄手がけました新規分譲マンションや建売戸建て等の設計業務の経験に基づいた大変貴重なお話です。準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーの方々がこれから行う、分譲マンションや建売戸建の商品企画・基本計画時点の前に行うべき事は何かの御説明をさせて戴きます。
それは、想定顧客のライフスタイル等を配慮したコンセプトを打ち立て、それに沿った商品を作る事、すなわち『 コンセプトに基づいた住戸プランは良い。 』なのです。この事について、これから詳しく具体的に御説明させて戴きます。
私の今までの業務経験を踏まえて申し上げたい事は、準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーは、これからは絶対に『 製販一体 』の体制で分譲マンションや分譲戸建て等の商品企画業務を遂行して戴きたいと思います。その理由は販売担当者が顧客の生の声を商品企画会議に反映できるからです。
そして更に、今回の『 コンセプトに基づいた住戸プランは良い。 』の具体的な内容が販売の方々にも良く理解できるからなのです。
さて、本題である『 コンセプトに基づいた住戸プランは良い。 』を具体的に御説明致します。
通常、分譲マンションや分譲戸建ての商品企画・基本計画は用地取得時に作成された、想定販売価格や想定販売坪単価等の売価のみを基に行っているケースが多いのです。
この事を私は否定いたしませんが、これは購入者不在でディベロッパーサイドの理論のみの商品企画になっています。この方法ですと、超大手や大手ディベロッパーであれば知名度とブランドで何とか売れます。
しかし、準大手や中堅ディベロッパーがこれと同じ事を行っていれば、知名度やブランドと言う魅力があまり顧客に浸透していませんので、販売に於いてかなり苦戦致します。
そこで、私は想定顧客を引き付ける的を得た魅力有るコンセプト作りを行う事をお奨め致します。
想定顧客を惹き付けるコンセプトとは何かという事を具体的に御説明致します。
それは新規分譲マンションや新規分譲戸建て用地周辺のマーケティングをまず行い、周辺住民のライフスタイル、インカムや民度を詳しく調査分析を致します。
そして、その調査分析結果を基にコンセプトを作成するのです。ここで注意しなければならないのは、先程の調査分析結果は現在の状況ですので、これから販売する分譲マンションや分譲戸建てのコンセプトは現在の状況より一歩先を行くコンセプトを作る事が重要なのです。
例えば、用地周辺の住民の現在のライフスタイルより、一歩先を行くライフスタイルの提案をし、それをコンセプトにするのです。住戸プランで申せば「 新しい提案型住まい 」の間取りを作る事です。
住戸の広さも用地取得時に決定された、想定住戸販売価格や想定販売坪単価等に依ってある程度は決まりますが、私は経験上あえて申し上げますと『 コンセプトに基づいた住戸プラン 』であれば、想定住戸販売価格より５％～１０％高額でも売れていますし、売れました。
この事は私が携わった分譲マンションや分譲戸建てで証明されています。
マーケティングで出てきた現況や数字等は過去及び現在のものです。これから分譲しようとするマンションや戸建ては近い未来を想定してコンセプトを作成すべきです。
そして、そのコンセプトを分譲物件の隅々まで絶対に反映させる事が重要なのです。
的を得た良いコンセプトに基づいた物件を分譲しなければ、超大手や大手ディベロッパー物件との差別化はできませんし、苦戦してしまいますので、是非実行して戴きたいと存じます。
もし私で宜しければいつでもコンセプト作りに参加させて戴きます。
『 コンセプトに基づいた住戸プランは良い。 』を実行されれば、必ず売れる分譲マンションや分譲戸建てが供給できます。
何度も申し上げています様に、不動産事業で一番大切なのは売主の信用と顧客に対する配慮です。準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーにとって「 超大手、大手ディベの寡占化 」に対抗し勝つ為には顧客へ魅力や気遣いのあるマンションを作り続ける事です。
但し、注意しておきたいのは、クレーム等で信用を落とすのは一瞬ですが、再度築くには最低１０年はかかります。この事は肝に銘じて下さい。
次回はフェーズ８の「 モノづくり 」第３項目の『 ソフト面やハード面 』１３項目中の第６項目である『 敷地内のランドスケープに癒しが必要。 』に関してのお話を致します。
次回も期待して戴ければ幸いと存じます。
