今の不動産市況とこれからの会社づくりに於いて、これから企業はどうしていくべきかを今回もお話致します。
前回の第１３回は「 用地情報屋、設計事務所、建設会社等を選別し、各々の業界で良いと言われている会社と一度は付き合ってみる事。」でした。今回は分譲マンションや建売住宅の販売前に広告宣伝会社との効率良い付き合い方を御説明致します。
今までの、しがらみや上司の人脈で依頼していた広告宣伝会社を一旦白紙にし、広告宣伝のコストパフォーマンスを上げなければ、大手ディベロッパーにはもはや勝てません。
その為には、まず広告宣伝会社を数社選び、分譲マンションや建売住宅の商品企画や設計の良い所を説明し、各社に１０日から２週間で「 広告宣伝企画書 」と「 概算見積書 」を提出して貰い入札制にするのです。
私は過去に中堅ディベロッパーにこの提案をし、かなり成功致しました。これから分譲するマンションや建売住宅のアピールするセールスポイントはその物件を設計した設計者が一番良く知っているのです。
ですので、広告宣伝会社の入札の前に行なう物件説明はその物件を設計した設計者に行なわせるのが良いのです。ちなみに私は物件説明の最後に広告宣伝会社に「 販売戸数の２０倍以上の数の人( 組 )が来る様な、広告宣伝企画を御願い致します。販売戸数の２０倍以上の数の人が来てこの物件が完売しなければ商品企画や設計が悪いのですから私の責任ですが、２０倍以上の数の人が来なければこの物件の良さが伝わらずに完売できませんので広告宣伝会社の責任は大きいのです。」と念押し致します。
１０日か２週間後に、入札参加した広告宣伝会社に広告宣伝のプレゼンテーションと販売ツールの説明をしてもらい最後に見積書を提出させます。
数社の広告宣伝会社のプレゼンテーションを聞いていますと、各社のレベルが良く分ります。優秀な会社は設計者の説明したセールスポイントを的確に分り易い表現で「 キャッチフレーズ 」にしてきます。そして販売ツール等の提案もコストパフォーマンスの良い物を提案してきます。
さて、その優秀な広告宣伝会社に依頼するとして、見積書を見ますと結構高額な事が多々有ります。その場合は入札に参加した会社の一番安い見積書の各々の単価を参考に査定をして、優秀な会社とネゴシエーション( 価格交渉 )し、少しでも安くしてもらうのが良いと思います。私の付き合った、準大手や中堅ディベロッパーはその様にして効率を上げ成功致しました。
現在の不動産市況は大手の独壇場で中堅は苦戦を強いられていますので、財閥系の大手ディベロッパーと同じ広告宣伝活動を行なえば負けるのは目に見えています。財閥系大手ディベロッパーは「 ブランド 」と言う目に見えない大きな販売ツール( 武器 )を持っていますので、極端に言えばこの「 ブランド 」だけでマンションや戸建の購入予定者が販売事務所に来てくれます。
準大手や中堅ディベロッパーは財閥系大手ディベロッパーとは一味違う、地元の「 ターゲット 」に合った商品を創り、そのセールスポイントを最大限に引き出し広告宣伝をしてくれる会社と適正価格で依頼し、付き合う事が大切だと思います。
以上
碓井民朗
