menu

経営者のための最新情報

実務家・専門家
”声””文字”のコラムを毎週更新!

文字の大きさ

戦略・戦術

第137話 銀行借入時の抵当設定に気を付けよ! その2

強い会社を築く ビジネス・クリニック

「担保に頼らない融資をせよ!」「過去に設定した担保も外しなさい!」と、金融庁は銀行に指導しています。
しかし実際には、担保に頼る銀行融資は、今も続いている、と前回申し上げました。
 
例えば、抵当権設定された物件の登記簿を見せてもらうと、ひとつの土地に、銀行や保証協会などがズラズラズラッと、並んでいることがあります。
第5順位、第6順位の設定をみかけるのも、さほど珍しくありません。
5番目や6番目の順位で、担保設定していても、取り分なんてないんじゃないか、と、思っていました。で、ある会社の銀行交渉の場で、実際に銀行員に尋ねたことがあります。
“こんな低い順位で担保設定しても、意味ないでしょ?”
その方は、地銀の支店長でした。その支店長は言いました。
“それが、意味あるんですよ。順位が何番目だろうと、担保設定さえあれば、  銀行内での審査を通しやすいんですよ。”と言われました。
要は、営業マンとして、社内稟議を通しやすいわけです。だから、順位なんて、どうでもいいのです。担保設定の有無そのものが、彼らには重要なのです。
 
“それに、担保物件を処分するには、全ての担保設定者の同意が必要になります。なので、5番目や6番目であろうと、上位のライバル銀行が物件を処分しようとする際に、牽制が効くんですよ。”というわけです。
つまり、抵当権の順位が下位でも、いっちょかみすることで、担保対象物件を、ライバル銀行の好きなようにはさせない、ということができるのです。
だから、ひとつの銀行が担保設定した物件には、ライバル銀行は是が非でも、担保設定に絡んでおきたいのです。
 
しかしながら、オフバランス(総資産の圧縮)による資産圧縮など、思い切った財務改善をしようと考えたときに、すべての抵当権を解除する必要があります。抵当権設定が複数あると、この手間が増えるのです。
私たちは、「含み損のある土地は別会社に売却して総資産を縮めなさい!」と申し上げています。そのことを、オフバランス(総資産の圧縮)と言います。
“土地は銀行の担保に入っていますが、大丈夫でしょうか?”
との経営者の疑問には、
“売却で得たお金で、借入残金を返すなら、銀行はOKします。それを、「有償解除」と言います。”とお伝えしています。
 
ある会社で、土地売却のオフバランスを進めていた時のことです。
まずは、売却する土地の、担保状況を確認してもらいました。
“6番まで、銀行の「根抵当」がついていました!”
その会社の後継者から、連絡がありました。さらに、
“6番までのうち、今はもう借り入れも取引もない銀行の「根抵当」が、3件も残ってます!”と言うのです。
あとの3件は、何らかの形で借入や取引が残っている銀行でした。
とにかくまずは、借入残も取引きも何もない、3件の銀行から、「根抵当」の解除手続きを進めることになりました。その後、時間をかけて残り3件の抵当解除を進めたのです。オフバランスを進めるには、「普通抵当」も「根抵当」も、すべて解除する必要があるのです。
この場合も、かなりの時間と労力がかかったのです。
 
また、すべての担保設定を解除したとしても、登記簿には、抵当や根抵当の履歴が残ります。
「〇〇銀行で借りて、2億円の抵当設定をされたんですね。」など、すぐにわかります。抵当設定が解除されても、その履歴はいつまでも登記簿から消えない、ということなのです。
「平成◇◇年◇月◇日 〇〇銀行 抵当権抹消」
などといった記載になるだけです。
履歴は延々と残るのです。それがイヤだな、という経営者もいます。
 
この、抹消されたのに、消えない抵当履歴を登記簿から消すにはどうすればよいのか?ある司法書士にお尋ねしたところ、
「方法がないこともないです。」と言われました。
「ないこともない、ということは、あるんですか?」
「まあ、あるといえば、あります。」
「もったいぶらずに、どんな方法ですか?」
「分筆とか合筆すれば、消えます。」
とのことでした。
 
つまり、分筆なら、土地を2つに分ける、合筆なら、他の土地とくっつけてひとつの土地にする、といったことです。
分けたり、くっつけたりするのは、ほんの小さな一部分の土地でも構いません。
小さい土地であっても、分筆、合筆すれば、新たな土地登記となり、過去の抹消された抵当履歴は、消えるのだそうです。
登記簿は、法務局を通じて、誰でも入手できます。ライバルが見る、銀行が見る、行政が見る、など、さまざまな用途で、見られることがあります。
過去の担保履歴を知られたくないこともあります。末梢された過去の担保履歴を消し去りたいなら、このような方法が、あるのです。
 
今どきの銀行交渉では、不動産を担保設定しないのが当たり前です。
しかし、過去の担保設定が残っている場合はぜひ、内容を再確認し、設定解除の交渉を進めてほしいのです。

 

第136話 銀行借入時の抵当設定に気を付けよ! その1前のページ

第138話 2018年は真剣に粗利益率を見直す年です次のページ

関連セミナー・商品

  1. 第35期 後継社長塾

    セミナー

    第35期 後継社長塾

  2. 強い会社の財務戦略(仮タイトル) 

    強い会社の財務戦略(仮タイトル) 

  3. 《インフレ期の経営》緊急提言

    音声・映像

    《インフレ期の経営》緊急提言

関連記事

  1. 第103話 確定申告 決算準備は…… 2月16日から確定申告始まります

  2. 第172話 手形決済期限が120日以内から60日以内になります

  3. 第98話 私は事業承継の成功の実務者

最新の経営コラム

  1. 《特別対談》「すしざんまい」喜代村 社長  木村清×日本経営合理化協会 牟田學

  2. 「会社の健康を守り生産性を上げる法」/精神科医・作家 樺沢紫苑氏

  3. 第69回 奥津温泉(岡山県) 殿様が独り占めした足元湧出泉

アクセスランキング

  1. 1
  2. 2
  3. 3
  4. 4
  5. 5
  6. 6
  7. 7
  8. 8
  9. 9
  10. 10
  1. 1
  2. 2
  3. 3
  4. 4
  5. 5
  6. 6
  7. 7
  8. 8
  9. 9
  10. 10

新着情報メール

日本経営合理化協会では経営コラムや教材の最新情報をいち早くお届けするメールマガジンを発信しております。ご希望の方は下記よりご登録下さい。

emailメールマガジン登録する

新着情報

  1. 戦略・戦術

    第152号 従業員満足がもたらす顧客満足
  2. マネジメント

    第五話 声をかけなさい(スーパー銭湯虹の湯)
  3. 人間学・古典

    第23講 「言志四録その23」孔子を学ぶ者は、孔子の志を以て志と為すべし。...
  4. サービス

    9軒目 「開店前から行列ができる焼肉屋」
  5. 社員教育・営業

    第32話 「人材における人格能力の育み その2」
keyboard_arrow_up