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戦略・戦術

第136話 「銀行借入時の抵当設定に気を付けよ! その1」

強い会社を築く ビジネス・クリニック

「担保に頼らない融資をせよ!」「過去に設定した担保も外しなさい!」
と、金融庁は銀行に指導しています。
しかし実際には、今だに土地や建物を銀行融資の担保に差し出し、抵当権を設定されたままです、という中小企業がまだまだ多いのです。
 
銀行による不動産担保設定の内容を見せていただくと、単なる「抵当権設定」と「根抵当権設定」の、2つがあります。
抵当に「根」の一文字がつくかどうかの違いですが、どのように違うのか、ご存知でしょうか?これが、一字違いで大違い、なのです。
 
単なる「抵当権設定」の場合、その抵当権は、特定の融資に付きます。
ある建物を建てるのに、5千万円の融資を受ければ、その5千万円の融資に対する担保としての、抵当権です。特定の融資に付きますから、その融資の返済が完了すれば、「抵当権設定」は、自動的に消滅します。
特に手続きなどは必要ありません。
 
一方、「根抵当権」はどうなのか?
これは、これから先の融資に対して限度額を決め、その不動産に担保としての抵当権を付けるものです。5千万円の建物を建てるとして、
「今後の融資に備えて、根抵当の形で設定させていただいて、よろしいでしょうか?」
銀行員は、こう持ち掛けます。
「構いません。お願いします。」
と、よく理解せず経営者は安易に返答してしまいます。それに、借りなければ資金調達できないので、なおのこと、深く考えずに返答してしまうのです。
要は、ある融資をきっかけに、銀行員は「根抵当権」を付けにくるのです。
 
これから先の融資に対しての担保設定ですから、先に借りた5千万円の返済を終えても、自動的に消滅することがありません。返済を終えた時点で「根抵当解除」の申し入れをし、手続きをしない限り、「根抵当」は外れないのです。
これが、根のない「抵当権」との大きな違いです。
その会社に、文字通り「根」をはってしまうのです。で、他の融資で弁済できない事情が発生した場合にも、根抵当物件を、おさえにかかるのです。
 
なので銀行員は当然、「根抵当」にしたいのです。
「根抵当」があることで、返済が進んでくると、
「根抵当設定した枠がありますから、新たにお貸ししますよ。」
あるいは、全額返済されていても、
「限度額の枠設定がありますから、決算書をいただけますか。」
などと言ってきます。彼らはいつも、決算書を入手しておきたいのです。
つまり、「根抵当」は銀行員にとって、何かと都合がいいのです。
新たな融資や財務状況の確認など、つけ入る余地を得ることのできる、必須アイテムなのです。
 
では、どうすれば「根抵当」は解除できるのか?
基本的には、借入残高がないタイミングで、こちらから根抵当の解除を申し出る、しかないのです。具体的な手順としては、銀行に電話をして「根抵当解除」を願い入れ、必要書類をもらうことから始めます。ところが、根抵当設定後、数年も経つと、根抵当のことなど忘れてしまうのです。
借入残高がなくなっていても、ほったらかしになるのです。銀行員にとっては、ますます好都合です。
 
このように、単に手続きを進めるだけでも、労力がかかります。
返済を終え、今はさほど取引もなじみもない銀行支店に出向き、「根抵当」解除の申し入れ、必要書類に捺印などを進めてゆきます。
当然、各銀行とも、
「改めて、ご融資などいかがでしょうか?」などと言ってきます。
それだけでも、面倒くさいのです。
 
と、もっと面倒くさいのは、
「根抵当」設定後に、
「銀行合併で名前が変わってました!」とか、
「銀行統合でその支店がなくなっていました!」などという場合です。
その場合、「根抵当権」が、新たな銀行に譲渡されているのかどうか、から問い合わせて行かねばなりません。それさえ、
「まずどこへ行けばいいんだ?」などとなります。
で、譲渡先の新銀行とのやり取りが必要になるのです。
地方銀行は今、再編が加速しています。安易な「根抵当」設定は、解除時の面倒を高め、より時間を要することに、なるのです。で、またもや、その新銀行でも、
「これを機に、ご融資をいかがでしょうか?」
などと、言ってくるわけです。
 
今どきの銀行交渉では、不動産を担保設定しないのが当たり前です。
しかし、過去の担保設定が残っている場合はぜひ、内容を再確認し、設定解除の交渉を進めてください。それだけでも、肩の荷が軽くなるはずです。

 

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