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不動産

第62回 駐車場の適正台数や広さ等は…。

売れる住宅を創る 100の視点

今回は前回と同じフェーズ8の「 モノづくり 」です。その第3項目の『 ソフト面やハード面 』13項目中の第9項目である、分譲戸建や分譲マンションの商品計画上で問題になります大事な「 駐車場 」に関する、適正台数や広さ等に関して充分配慮して戴きたいと存じまして、今回は『 駐車場の適正台数や広さ等は…。 』のお話を致します。

 
前回はフェーズ8「 モノづくり 」の『 ソフト面やハード面 』13項目中の第8項目である『 「 エレベーター 」の台数と仕様について…。 』に関してのお話を致しました。
 
「 モノづくり 」に於いて、住まいの『 ソフト面やハード面 』の充実を図るという事でこのコラムでは13項目用意致しました。今回はその第9項目の分譲戸建や分譲マンションの商品企画時点で売れ行きにかなり影響を与えます『 駐車場の適正台数や広さ等は…。 』という事を、皆様に詳しく御説明致します。
 
さて、今回も私が建築家として最も得意とする「 モノづくり 」に対する「 こだわり 」であります。分譲戸建や分譲マンションの「 モノづくり 」に対する「 こだわり 」に於いて付帯施設であります「 駐車場 」の台数や広さ等が如何に大切であるかの御説明を致します。
 
毎回このコラムで、申し上げていますが、最近の準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーの傾向は、良い商品を作って分譲しているディベロッパーと、販売力の強さのみのディベロッパーとの「 2極分化 」が進んでいる様に感じられます。販売力の強さのみに頼っているディベロッパーにとっては現在は大変な時期が来ておりますので私はとても危惧致しております。
 
更に、不動産業界は「 超大手、大手ディベの寡占化 」が進んでいます。これらの会社を凌駕する為には是非、分譲予定物件の「 モノづくり 」にはトコトン「 こだわり 」を持って、顧客に購入意欲をかきたてる良い商品を作る事が大切です。
 
良い商品を作り続ける事に依り潜在顧客の信用を勝ち取り、不動産業界に於いて良い評判を立てて、更に会社の信用度を増せば「 ブランディング形成 」( ブランドを高める事 )になり「 超大手、大手ディベの寡占化 」に負けない会社になります。
 
その結果、魅力的な良い商品作りを継続されていれば、一般消費者の社会での会社名や「 ブランド 」名や知名度も上がります。ですので、その様にされていれば不動産業界の中で超大手や大手ディベロッパーと同様又はそれ以上に世間は評価致します。それでこそ、準大手や中堅ディベロッパーが生き残れる道だと思います。
 
その様になる為にも、今回のタイトルの「 モノづくり 」第3項目の『 ソフト面やハード面 』13項目中の最初の第9項目である『 駐車場の適正台数や広さ等は…。 』の内容は前回に引き続き分譲戸建や分譲マンションの商品企画・基本計画段階での第一歩で、この事も売れ行きを大きく左右する重要な事なのです。
 
手前味噌になりますが、今回も私が今迄手がけました新規分譲戸建や新規分譲マンション等の設計業務の経験に基づいた大変貴重なお話です。準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーの方々はこれから行う、分譲戸建や分譲マンション等の商品企画・基本計画時点で是非「 駐車場 」の適正台数や広さ等にこだわりをもって商品企画をして戴きたいと存じます。
 
その前に一言。私が今までの業務経験を踏まえて申し上げたい事は、準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーは、これからは絶対に『 製販一体 』の体制で分譲戸建や分譲マンション等の商品企画業務を遂行して戴きたいと思います。その理由は販売担当者が顧客の生の声を商品企画会議で発言し、その内容が良ければどんどん商品企画等に反映できるからなのです。
 
そして更に、今回の『 駐車場の適正台数や広さ等は…。 』の具体的な内容が販売の方々にも良く理解でき顧客に対する販売ツールにもなるからなのです。
 
前置きはさておき、本題である『 駐車場の適正台数や広さ等は…。 』をこれから具体的に御説明致します。
 
このコラムの冒頭で申し上げました様に分譲戸建や分譲マンションの付帯施設で重要なのは、立地条件や想定顧客層に依った「 駐車場 」の適正台数と広さ等なのです。
 
今回は今迄のコラムと趣を変えて「 駐車場 」に関して私が経験致しました失敗例をいくつか御紹介致しますので反面教師として御覧下さい。
 
まずは、分譲戸建での駐車場に関しての失敗例のお話しを致します。
 
東京都世田谷区内の東急田園都市線の駅から徒歩約15分位の場所で分譲戸建を計画しました時の事です。この辺りの分譲戸建てを購入される方は結構所得の高い方が多いので、駐車場は広くなければならないし、駐車場の出入り口にはラジオオート( 無線機 )で開閉する電動リンググリルシャッターでの防犯対策が必要だと私は事業主に提言致しました。
 
処が事業主サイドは防犯対策の電動リンググリルシャッターは設置されたのですが駐車場の広さはいつもの5ナンバー対応車(全長4.7m未満、全幅1.7m未満の車 )の広さで幅約2.5メートル、長さ約5.5メートルで設計し、完成させたのです。
 
私が危惧していました通り、来訪された購入予定者の自家用車を入庫しましても駐車場の長さが短くて、車の先端のボンネット先端の上に電動リンググリルシャッターが降りてきまして、来訪者のほとんどの方の車が3ナンバー車で駐車場に収まらず「 こりゃダメだ 」と言って帰っていきました。
 
この分譲戸建の住宅の内容はまあまあ良かったのですが駐車場の広さが狭かったので竣工後10ヶ月経って10%値引きしましてやっと売れました。
 
この分譲戸建の失敗はこの敷地周辺の戸建住宅や分譲マンションの駐車場に置いてある車の実査を怠ったからなのです。特にこの敷地周辺の戸建の駐車場に置かれている車の90%は3ナンバー車です。また大きな外車のセダンやSUV車が多かったのです。
 
これらを計画事前に見ておけば、おのずと駐車場は広めにしなければならないと判ったはずです。
ですので分譲戸建や分譲戸建団地を計画する際は売値と購入予定者の持っている車の大きさ等を充分に調査して駐車場の広さや防犯対策をしませんと、成功致しません。分譲マンションにも同じ事がいえます。
 
次に分譲マンションの駐車場での失敗例を申し上げますので、同じ失敗をしない様にして下さい。
 
言い訳になりますが、約20年以上前に私が若い頃に設計致しました分譲マンションの駐車場の車路で失敗致しました。
 
駐車場に充てる敷地に目一杯、車を収納可能にしましたのが仇となりました。車路の最先端まで、車路の両脇に車を収納させる様にしたのです。
 
竣工後、車路の最先端の両脇に駐車しています入居者からクレームがきました。そのクレームは車路最先端両脇の駐車場に入庫するには駐車場入り口より約40メートル程バック運転でなければ駐車できないという事でした。
 
日本の駐車場は車を車庫に入れる時は車のお尻から入れますので、車路を通常走行で走りますと、車の転回スペースが無いと車を頭入れになってしまいます。その場合でも出庫する時には転回スペースが必要だったのです。このクレームには参りました。
 
結局、売主にお詫びし、お願いして車路の最先端付近に車を回転させる電動の「 ターンテーブル 」を設置致しました。その費用の1/3は私が在籍していました設計事務所が負担致しましたが、売主の言われた通りに駐車台数稼ぎをし、使い勝手を良く検討しなかったのが失敗でした。若気の至りの過ちでした。
 
この上記2点の失敗例はとても重要ですので、これから計画されます分譲戸建や分譲マンションでおおいに活用して下さい。
 
そしてこれから分譲マンションの適正な駐車台数を申し上げます。
 
これも立地と価格によりおおいに変わりますので参考にして下さい。
 
まず立地が最寄駅より徒歩5分以内圏内であれば最近は総戸数の30%位の駐車台数程度で良いと思います。但し、販売坪当り単価が400万円を超えますと最低でも総戸数の50%位の駐車台数は必要です。
 
次に立地が最寄駅より徒歩10分以内圏内であれば総戸数の50%以上の駐車台数は必要です。但し、販売坪当り単価が400万円超ですと総戸数の60%以上の駐車台数は必要です。
 
そして、立地が最寄駅より徒歩15分以上ですと総戸数の80%以上の駐車台数は最低限必要になります。この立地で販売坪当り単価が400万円超はまず有りませんので省きます。
 
ここで、最近分譲マンションの駐車場で必要になってきましたものを最後に御説明を致します。
 
それは身障者用駐車場と客用駐車場です。この2台分は必ず確保してください。売主の姿勢を判断されます。
 
尚、私個人的にはマンション住民全体でレンタカーを借りての「 カーシェアリング 」に関しては否定的立場です。この「 カーシェアリング 」を採用されたマンションは住民間でモメ事が多くうまく機能していない様です。
 
今回の『 駐車場の適正台数や広さ等は…。 』を参考にされまして、顧客( ターゲット )の満足度を高めた商品( 新規分譲マンション )を作れば絶対に売れると確信致します。
 
何度も申し上げています様に、不動産事業で一番大切なのは売主の信用と顧客に対する配慮です。準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーにとって「 超大手、大手ディベの寡占化 」に対抗し勝つ為には顧客へ魅力や気遣いのあるマンションを作り続ける事なのです。
 
但し、毎回注意していますが、クレーム等で信用を落とすのは一瞬です。再度信用を築くには最低10年はかかります。この事を肝に銘じて下さい。
 
次回はフェーズ8の「 モノづくり 」第3項目の『 ソフト面やハード面 』13項目中の第10項目である『 共用施設は少ない方が良い。 』に関してのお話を致します。
 
次回も期待して戴ければ幸いと存じます。
 
 
                                                              以上
 
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