今回はフェーズ６「 土地の仕入れ 」の大切なポイント七項目の第一項目『 最近は最寄駅からの距離が重要視されて「 モノ 」が良くても売れていない。 』をお話いたします。
前回はフェーズ５「 顧客に選ばれる会社に 」の最後の第三項目『 社長が社員の意見を直接に聞く耳を持ち、仕事が楽しくなる会社にする事。 』の大切さを私の経験に基づいて具体的に御説明致し、分譲マンションや建売戸建が売れる為にはまず、社長のスタンスを改良した方が良いもの創りができると御説明致しました。
今回はフェーズ６「 土地の仕入れ 」の最初の第一項目です。用地の仕入れはデベロッパーにとっては致命傷になりかねません。ですから、今回のタイトルは『 最近は最寄駅からの距離が重要視されて「 モノ 」が良くても売れていない。 』にしました。これも私の経験に基づき、具体的に申し上げますのでこれから、用地仕入れの参考にして下さい。
２００２年に「 碓井建築オフィス 」を立ち上げてから、十数社の準大手デベロッパーや中堅デベロッパーより依頼が有り、分譲マンションや建売戸建団地の商品企画に参加致し、コンサルティングを行なってきました。しかし、商品企画時点で良い商品、売れる商品を提案致しましても、売れ行きが悪いケースが出てきました。
その原因を精査する為に、販売事務所に来訪された顧客の方に書いて戴く「 アンケート 」をチェック致しますと、売れ行きの悪い物件の「 アンケート 」では、最近は圧倒的に「 最寄駅から遠すぎる 」との回答でした。ちなみに「 モノ 」の評価は高いのですが、売れ行きが悪い原因は「 最寄駅から遠すぎる 」ので「 通勤・通学に不便 」「 買い物等に不便 」でした。
その様な物件は１００％、最寄駅より徒歩１０分超でした。このコラムを読まれている方はご存知だと思いますが「 不動産公正取引協議会 」では徒歩１分を８０ｍと規定しています。時速に直しますと４.８ｋｍ/ｈです。この速さは女性が通勤時に鞄を持ちハイヒールを履いて歩くには無理な速さです。
最近は特に共働きのファミリーの方が多いので特に女性の方は朝の通勤の事を念頭に置きまして、最寄駅までの所要時間のチェックが厳しいのです。最寄駅まで徒歩１０分となっていましても、女性の方ですと実際は徒歩１１分～１２分位かかります。
また、男性でも通勤時、最寄駅までの経路の途中に「 登るのに大変な階段や坂 」「 空かずの踏み切り 」や「 幹線道路の横断歩道信号 」等が有りますと、とても徒歩１０分では最寄駅に到達できません。
私は常々、マンションを戸建と比較しマンションのメリットの最重要項目は「 利便性 」、それも特に「 最寄駅までの所要時間 」だと申し上げています。「 最寄駅までの所要時間 」は毎日の生活にとても重要な事ですし、将来住み替える時のリセールバリュー( 一度購入した物件を販売する時の再販価格 )にもおおいに関係致します。最近の購入者はその事を色々なメディア等から情報を見て良く知っています。
先日、ある新聞に一面広告で準大手デベが３物件の分譲マンションの広告を出していました。それぞれの物件概要を見ますと３物件共「 最寄駅までの所要時間 」が１０分超で中には徒歩１８分又はバス利用でした。そして竣工時期を見ましたら、３物件共１年以上経過していました。この様な物件は今後、損を覚悟で大幅な値引きをしなければ売れません。赤字物件になる可能性が高いです。
ですので、私が申し上げたいのは、最近ではマンション購入予定者が一番注目するところは「 最寄駅までの所要時間 」なのです。
理想を申し上げれば「 最寄駅から徒歩３分離れて徒歩８分以内 」なのです。何故、最寄駅から徒歩３分離れた方が良いかと申しますと.駅から徒歩３分以内( 約半径２４０ｍ地域 )はほとんどが「 商業地域 」です。「 商業地域 」は建築基準法の無法地域ですので、子供に影響を及ぼす風俗店から遊戯店等なんでも建てられます。また隣接地にタワーマンションも条件を満たせば簡単に建てられますので、例え南向きを購入しても、南側隣接地にタワーマンションや事務所ビルが建てば、一生太陽の陽が入りません。そして最寄駅より徒歩８分以内と申し上げる理由は女性や子供が通勤・通学で実際に歩きますと約徒歩１０分かかるからです。
最近は良いマンションを計画し、販売しても「 最寄駅までの所要時間 」が徒歩１０分超では全くと言って良いほど売れていません。
特に準大手デベや中堅デベは、一般の方々に「 知名度 」が低く「 ブランド名 」も浸透していませんので、用地購入契約前には必ず実際に最寄駅から歩いて下さい。所要時間が１０分超であれば、その用地を仕入れるべきではありません。大げさに申し上げればデベの生死に関わる事です。
デベの用地仕入れ担当の方『 最近は最寄駅からの距離が重要視されて「 モノ 」が良くても売れていない。 』を肝に銘じてください。
次回はフェーズ６「 土地の仕入れ 」の大切なポイント七項目、第二項目の『 ブランド沿線のブランド駅に特化する方がリスクは少ない。 』をお話いたします。
期待して戴ければ幸いです。
碓井民朗
