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不動産

第88回 「 LD 」「 洋室 」「 和室 」等全ての「 居室 」をエアコン設置可能にする事。

売れる住宅を創る 100の視点

今回も前回と同じフェーズ8「 モノづくり 」の「 こだわり 」です。その第4項目の『 ハード面の重視 』25項目中の第22項目である『 「 LD 」「 洋室 」「 和室 」等全ての「 居室 」をエアコン設置可能にする事。 』に関してのお話を致します。
 
前回はフェーズ8の「 モノづくり 」に於いて、住まいの『 ハード面の重視 』の大切さを認識して戴く目的でこのコラムに於いて25項目用意致しました中の、第21項目『 「 収納面積 」は住戸専有面積の約8%程度確保する事   』の御説明を致しました。
 
今回「 分譲マンション 」や「 分譲戸建 」に於いて商品企画等の良し悪しに依って購入予定者から売主及び事業主の「 モノづくり 」に対する配慮や姿勢が問われていますので『 「 LD 」「 洋室 」「 和室 」等全ての「 居室 」をエアコン設置可能にする事。 』の理由を皆様に詳しく御説明致します。
 
さて、今回も建築家として、私が最も得意とする「 モノづくり 」における商品企画や基本計画等で大切な「 こだわり 」の御説明であります。
 
「 分譲マンション 」や「 分譲戸建 」の住戸への「 モノづくり 」に対する「 こだわり 」に於いて事業主( 売主 )の購入者( 入居者 )へ配慮された商品が製造・販売しているか否かが、購入予定者にとって大変大きな判断基準になりますので今回もよく御覧下さい。
 
さて、このコラムで毎回申し上げていますが、この処の準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーの顕著な傾向は、購入者( 入居者 )へ配慮有る良い商品を作って分譲している良心的なディベロッパーと、販売力の強さや数字のみに頼って「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」等を企画・販売しておりますディベロッパーとの「 2極分化 」がかなり進みそれが顕著になってきております。
 
現在、販売力の強さと数字のみに頼って製造販売している事業主( 売主 )に於いては、かなり多くの完成在庫住戸を抱え苦戦を強いられています。
その結果売れずに竣工後1~3年以上の「 完成在庫住戸 」が多いのが現状です。
 
更に、現在の不動産業界は益々、資本主義の原点である「 弱肉強食 」の傾向が強くなり「 超大手、大手ディベロッパーの寡占化 」がどんどん進み、その結果、販売する商品に購入者( 入居者 )への配慮が乏しいところの準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパー等が超大手ディベロッパーに吸収合併させられております。
 
準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーが、これら将来にわたり、それらの超大手や大手の会社に対し、独立独歩で対峙し勝負するには、分譲予定物件の商品企画等の「 質 」と「 モノづくり 」はトコトン細かい所まで購入者への配慮をし、「 こだわり 」や「 誠意 」を持って魅力有る商品を作らなければ価格競争の渦に巻き込まれてしまいます。
 
そして、損益を計上し「 倒産 」( 破産では無い )の危機をむかえるのでは…と危惧致しております。
 
そうならない為には、購入者への配慮( 誠意・こだわり )が感じられる「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」を供給していかなければ生き残れないでしょう。
 
準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーは「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」の「 設計基準書 」を毎年見直して良い方向へ変えなければなりません。
 
具体的に申し上げれば、購入予定者が売主及び事業主の配慮である「 こだわり 」や「 誠意 」を敏感に感じとって、購入意欲が湧いてくる物件を分譲する様な会社にしなければなりません。
 
そして入居後も購入者( 入居者 )が満足し、クレームの起きない良い商品を作り続ける事で知名度を上げなければならないでしょう。
 
私の経験では、例え万が一、クレームが生じましても、購入者へ迅速に誠実に対応すれば「 雨降って地固まる 」で誠意や信頼度の回復が可能なのです。
 
事業主( 売主 )の誠意と信頼が感じられ入居後もクレームの起きない良い商品を作り続ける事に依り潜在顧客の信頼度も高まりますので、価格や「 ブランド 」での販売競争にならずに済むのです。
 
その結果、不動産業界や一般社会に於いても良い評判を立てる事ができますので、生き残れる道だと実感しております。
 
これらの事を継続されていれば、自ずと会社の信用度が高まり「 ブランディング形成 」( ブランドを高める事 )に結びつき「  超大手、大手ディベの寡占化  」に対抗できます。
 
その様に事業を続けていけば、準大手ディベや中堅ディベが、超大手、大手ディベに対峙し対等に勝負できる個性の有る会社になると私は確信しております。
 
そして、今回御説明致します顧客への配慮である『 「 LD 」「 洋室 」「 和室 」等全ての「 居室 」をエアコン設置可能にする事。 』を御覧戴いて「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」等の商品企画時点で商品に反映されれば、魅力的で同業他社物件と差別化された良い商品になるのでは…と思い御説明致します。
 
この様な商品を長期間供給し続けていけば、準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーも不動産業界だけでなく、一般の社会に於いて会社名や「 ブランド 」名の知名度も上がり販売におおいに寄与すると確信致しております。
 
ですので、今回の私のコラム88号『 「 LD 」「 洋室 」「 和室 」等全ての「 居室 」をエアコン設置可能にする事。 』を参考にされて細かい配慮の有る「 モノづくり 」を継続する事が、不動産業界の中で超大手や大手ディベロッパーと同様、又はそれ以上に世間は評価すると思います。
 
それでこそ、準大手や中堅ディベロッパーが生き残れる唯一の道だと私は確信しております。
 
「 継続は力なり 」です。そして特に準大手や中堅の売主及び事業主には、このコラムでは毎回申し上げていますが「 誠実に勝る近道無し 」を心がけて戴きたいものです。
 
もはや現在、日本全国で約900万戸、首都圏( 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県 )だけでも約300万戸弱以上もの空き家が有る不動産業界で、準大手や中堅ディベロッパーが超大手や大手ディベロッパーに勝てるのは供給戸数の数よりも商品企画等で顧客への配慮が有る「 質 」や「 こだわり 」だけだと確信しております。
 
その様な「 良質 」の商品を世に出す為にも、今回のタイトルの「 モノづくり 」第4項目の『 ハード面の重視 』25項目中の第22項目であります今回のコラム『 「 LD 」「 洋室 」「 和室 」等全ての「 居室 」をエアコン設置可能にする事。 』の内容は「 分譲マンション 」や「 分譲戸建 」の商品企画・基本計画及び実施設計段階で取り入れて戴ければ、購入者( 入居者 )への細かい配慮の判断基準となると信じております。
 
今回の内容は、潜在顧客の売主評価の判断に多いにつながる大切な事です。
 
手前味噌になりますが、今回も私が今迄約30年以上手がけました「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」等の設計業務、工事監理業務や設計監修の経験に基づいた「 経験工学 」で大変貴重なお話なのです。
 
準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーの方々はこれから進める「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」等の商品企画・基本計画や実施設計時点に於いて、特に今回のコラム88号『 「 LD 」「 洋室 」「 和室 」等全ての「 居室 」をエアコン設置可能にする事。 』の内容を良く理解し「 新規分譲マンション 」や「 分譲戸建 」等の設計内容に取り入れて下さい。
 
特に、今回のコラム内容は「 分譲マンション 」や「 分譲戸建 」を購入された入居者への細かい配慮等につながる事ですので、購入の決定を左右する貴重なお話しです。
 
そして更に、これも毎回何度も申し上げていますが、「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」の計画時点で実行して戴きたい事が有ります。
 
それは、私が今までの設計業務や設計監修業務の経験を踏まえて申し上げたい事で、準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーは、絶対に『 製造・販売一体 』の体制で商品企画を行う事です。
 
「 分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」等の商品企画会議では製造部門と販売部門が一体になって戴きたい事です。
 
その理由は販売部門が顧客の生の声を商品企画会議で発言し製造部門に伝え、その内容が良ければ商品説明の内容等に反映できるからなのです。
 
更に、今回の『 「 LD 」「 洋室 」「 和室 」等全ての「 居室 」をエアコン設置可能にする事。 』の良さが具体的に販売部隊の方々も良く理解できて、顧客に対して自信を持って同業他社の物件への差別化を「 セールストーク 」できるからなのです。
 
前置きがいつも長くて申し訳ございません。
 
今回は分譲物件に於いて商品企画や基本計画等で重要な配慮であります『 「 LD 」「 洋室 」「 和室 」等全ての「 居室 」をエアコン設置可能にする事。 』をこれから具体的に御説明致します。
 
今回も「 分譲マンション 」の住戸や「 新規分譲戸建 」を計画する際の重要な事です。
 
まず、住戸タイプが3LDKの場合に於いては「 リビング・ダイニング( LD ) 」「 洋室-1 」「 洋室-2 」と「 和室 」又は「 洋室-3 」等の「 居室 」にエアコン室内機が正しく設置できる想定設置位置を計画しなければなりません。
 
この位置を想定する作業が大切なのです。
 
ちなみに、住戸の販売価格が約1億円以上の物件では、最低でも「 LD 」はエアコンを実装するのが筋です。
 
そして、住戸販売価格が1億円未満の通常のファミリーマンションでは購入者( 入居者 )が「 LD 」「 洋室 」「 和室 」等全ての「 居室 」に入居後エアコンの設置を致しますので、先程申し上げました様に「 エアコンの室内機設置位置 」の想定位置の計画が大切なのです。
 
まずは、「 LD 」「 洋室 」「 和室 」等全ての「 居室 」に家具を想定配置致します。
 
「 LD 」ですとリビングセット( ソファや小さなテーブル等 )とダイニングセット( 食卓や椅子等 )とサイドボード等を想定配置し、リビングゾーンやダイニングゾーンにまんべんなく、エアコンの出す温風や冷風が行き届く場所が正しいエアコン室内機の想定位置になります。
 
次に「 洋室 」の一番広い部屋が主寝室になりますので、シングルベッド2台ナイトテーブルを挟んで配置致します。
 
この場合注意すべき事はベッドの両脇にベッドメーキングの為に人間が通れる幅約40センチの空間を確保する事です。
 
そして、更にエアコン室内機の想定配置で注意する事は、2台のベッドのヘッドボードの上にエアコン室内機が設置されない様にする事です。
 
特に冬場、寝ている時に頭上からエアコンの暖気が噴き出すのは身体に良くありませんし、感じの良いものでも有りません。
 
次に子供部屋になると思われる「 洋室 」のエアコン室内機の想定設置位置の検証です。
 
子供部屋には机・椅子とシングルベッド1台をまず配置致します。そしてエアコン室内機の設置位置が机の上やベッドヘッドボードの上にならない様に致します。
 
子供さんが机で勉強中や、ベッドで睡眠中に真上からエアコンの暖気が下に噴出さない様に配慮が必要なのです。
 
最近、最も重要なのが「 田の字型 」住戸の「 横長LD 」タイプの間接採光の「 中洋室 」「 中和室 」の冷暖房です。
 
これらの「 居室 」にもエアコンの設置を可能にする事です。
 
エアコン室内機や室外機の想定設置位置を検証し正しい場所の仮決めです。
 
そして、そのエアコン室内機想定設置位置とエアコン室外機想定設置位置の間に事前に冷媒管を設置しなければなりません。
 
更にエアコン室内機想定設置位置の直ぐ脇に上下階にわたりドレイン管の設置が必要不可欠なのです。
 
これらを致しませんと配慮不足の商品になってしまいます。
 
「 中洋室 」「 中和室 」のエアコン屋外機置き場の件に関しては後程申し上げます。
 
さて、今迄の御説明はエアコン室内機の件でしたが、今度はエアコン屋外機の想定設置位置検証の件の御説明です。
 
妻側住戸ではない、通常の中住戸に於いて3LDKの場合は、通常リビング・ダイニング側のメインバルコニーと外廊下側にエアコン屋外機の想定設置位置の配慮が欠かせません。
 
ちなみに、角住戸( 妻側住戸 )の場合は更に妻壁側の外にバルコニー或いはエアコン屋外機専用の置き場が設けるのが配慮です。
 
通常の中住戸の3LDKタイプの場合のエアコン屋外機の想定設置位置は「 LD 」「 洋室 」「 和室 」等全ての「 居室 」用に4箇所必要です。
 
「 田の字型住戸 」プランの「 横長LD 」タイプの場合、直接外部に面していない「 中洋室 」或いは「 中和室 」のエアコンの屋外機想定設置位置の配慮はとても重要です。
 
「 中洋室 」或いは「 中和室 」は直接メインバルコニーや外廊下に面していませんので、エアコン屋外機の設置位置はメインバルコニーか外廊下のどちらかになります。
 
通常「 田の字型 」住戸プランの「 横長LD 」タイプの場合、メインバルコニーに「 LD 」と「 中洋室 」或いは「 中和室 」エアコン屋外機の想定設置位置2箇所が必要になります。
 
処が、メインバルコニーにエアコン屋外機の想定設置位置表示が1箇所の場合があり、注意が必要なのです。
 
この場合、私の経験では1箇所の場合はほとんどのケースが「 LD 」のエアコン室内機と「 中洋室 」或いは「 中和室 」のエアコン室内機を1台のエアコン室外機に接続できるマルチエアコンを使用する設計になっているのです。
 
ちなみに、マルチエアコンは屋外機の電源が200Vで配線が面倒で高価ですし、最近は製造しているメーカーがどんどん少なくなっていますので、この様な設計者は要注意です。
 
そのマルチエアコンの使用を想定していない設計者の物件ではメインバルコニーにエアコン屋外機の想定設置位置が1箇所で「 2段積み 」として説明いる場合があります。
 
「 2段積み 」と説明されましたら、エアコン屋外機置き場床面より約90センチ位の高さの外壁に「 アンカーボルト 」が設置されていませんととても危険です。
 
この「 アンカーボルト 」とは設備機器などを固定する為に、コンクリートに埋め込んで使用するボルトのことです。この「 アンカーボルト 」が有りませんと、2段目に設置したエアコン屋外機が地震等や下段のエアコン屋外機の振動に依り転倒する事が有りとても危ないのです。
 
平成15年6月に建築基準法が改正になり、「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」の様な気密性の高い住宅は「シックハウス対策」の一環として24時間換気が義務付けられました。
 
ほとんどの「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」の24時間換気は「 第3種機械換気 」と言って排気のみ機械で行うシステムです。
 
給気は各「 居室 」の外壁側に付いているレジスター( 給気口 )から外気を引き込みます。
 
処が、24時間換気の換気扇を回していても前記のレジスターを開けておかないと、入ってくる空気が無いと排気される空気が有りませんので、換気扇は空回り状態に近いのです。
 
エアコン屋外機が2段積みですと上段の屋外機のすぐ上に給気レジスターが設置されているケースが多いのです。
 
ですのでエアコン屋外機が2段積みのマンションの場合は夏場に24時間換気を行う為に給気レジスターを開けて、冷房を致しますと外気の熱気と屋外機が排出する熱がプラスされて室内に侵入してきます。冷房の電気代はかなり高額になります。
 
冬場も同じです。24時間換気の為に給気レジスターを開けてエアコンをONした場合は、やはり冷たい外気と屋外機が排出する冷気がプラスされて室内に侵入です。このケースも電気代が高くなります。
 
その理由は、エアコン屋外機を2段積み致しますと高さは約1.2メートル弱です。エアコン屋外機の2段目の想定位置から給気レジスターの位置が最低でも60センチの離隔距離が必要なのです。
 
その様になっているマンションならば冷暖房のランニングコストはあまり高くならないでしょう。
 
また、エアコン屋外機2段積みのマンションで過去に幼児が登ってバルコニーから転落死した事故が有りましたのでその辺の所も充分に注意し、設計者にエアコン屋外機想定設置位置が2段積みにならない様に指示して下さい。
 
ちなみに再度、申し上げますと、中住戸3LDKタイプのエアコン屋外機想定設置位置の数と位置は、メインバルコニーに2箇所プラス外廊下に2箇所、計4箇所に設定しておりますのが購入者( 入居者 )への配慮が行き届いた事業主( 売主 )の物件であります。
 
設計者の中にはまれに、外廊下側の2部屋のエアコン屋外機設置位置が片側の1部屋の外側に並んで表示されている事が有りますので、その場合の冷媒管の経路とドレイン管の経路の確認は事業主( 売主 )として確実に行って下さい。
 
最後に重要な注意点として、エアコン屋外機の想定設置位置の屋外機の送風機前方に奥行き60センチ以上のスペースが確保されているか否かです。
 
エアコン屋外機の送風機の前方60センチ以内に壁状( 手摺壁等 )のものが有りますと、エアコン屋外機の送風ファンから吹き出された、熱気や冷気がその壁状に当たり、跳ね返って吹き出された、熱気・冷気をまた屋外機が脇から吸い込んでしまう恐れが多分に有りエアコンの稼働率が悪くなります。
 
俗に言うショートサーキット現象で、エアコン屋外機の冷暖房効率がとても悪くなり、購入者( 入居者 )の電気代が嵩みます。
 
事業主( 売主 )サイドにとって、この件の検証は最も大切ですので、設計者と一緒に検証をする事をお奨め致します。
 
尚、壁状の物で無く、格子状のものでしたら屋外機が吐き出す熱気や冷気を格子の隙間より外へ排出いたしますので問題はありませんが、小さな子供がよじ登れる様な格子状の物は危険ですので避けた方が賢明です。その様に設計者に指示を出して下さい。
 
今回の『 「 LD 」「 洋室 」「 和室 」等全ての「 居室 」をエアコン設置可能にする事。 』に関する内容は事業主( 売主 )からの顧客への配慮が疑われ、評判を落とし売れ行きが悪くなりますので今後「 分譲マンション 」や「 分譲戸建 」を計画する際は御注意下さい。
 
今回、コラム第88号では『 「 LD 」「 洋室 」「 和室 」等全ての「 居室 」をエアコン設置可能にする事。 』の御説明を致しました。
 
この上記内容を「 新規分譲マンション 」や「 新規分譲戸建 」等の企画や基本計画等を行う上でとても重要で大切な事ですので、是非参考にして戴きたいと存じます。
 
私は、常に超大手や大手ディベロッパーは一流とは限らないと私は言っております。
 
私の独断で申し上げれば、建築的価値観では一流と評価できますディベロッパーはほんの数社しか有りません。ほとんどが三流ディベロッパーなのです。
 
一流のディベロッパーは常に購入者( 入居者 )への細かい配慮が行き届いた質の良い「 分譲マンション 」や「 分譲戸建 」等を供給しています。
 
何度も申し上げています様に、不動産の分譲事業で一番大切なのは事業主( 売主 )の信用と顧客に対する細かい配慮や物件の商品企画の質の良さです。
 
準大手ディベロッパーや中堅ディベロッパーにとって「 超大手、大手ディベロッパーの寡占化 」に対抗し勝つ為には分譲物件の質の良さ、顧客への気遣いや配慮及び将来クレームが生じない「 分譲マンション 」や「 分譲戸建 」を作り続ける事なのです。
 
ですので、毎回何度も注意を促しておりますが、商品内容の質やクレーム等で信用を落とすのは一瞬ですが、再度信用を築くには最低10年以上はかかります。この事もよく肝に銘じて下さい。
 
次回、第89号はフェーズ8の「 モノづくり 」第4項目の『 ハード面の重視 』25項目中の第23項目である『 コンセント等の位置は各部屋に家具配置をしてから決める事 』に関してのお話を致します。
 
次回の内容も期待して戴ければ幸いと存じます。
 
以上。


 
 
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